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Jun 28, 2023

Les conseillers municipaux d'Albuquerque envisagent de faciliter la construction de casitas. Voici comment ça s'est passé quand Santa Fe a fait la même chose.

Par Alaina Mencinger / Rédactrice du journal

Par Alaina Mencinger / Journal Staff Writer Publié le : lundi 5 juin 2023 à 2 h 46 Mis à jour le : lundi 5 juin 2023 à 4 h 15

Ce lundi, le conseil municipal d'Albuquerque doit discuter d'un plan qui rendrait la construction de casitas plus accessible dans la ville.

Albuquerque n'est pas la première ville du Nouveau-Mexique à aller de l'avant avec une telle proposition. En 2019, Santa Fe a adopté une modification du code d'utilisation des terres qui supprimait l'exigence selon laquelle les propriétaires possédant des logements accessoires devaient vivre dans l'une des structures de leur terrain, entre autres changements.

Malgré les changements, cependant, seule une poignée de casitas ont été construites à Santa Fe. Les données du rapport sur l'état du logement 2022 de la Santa Fe Association of Realtors montrent qu'en 2019, 29 permis de construire des casitas ont été délivrés dans la ville; deux ans plus tard, le nombre était de 30.

"C'est stable", a déclaré Donna Reynolds, directrice des affaires gouvernementales de la SFAR. "Il n'a pas augmenté et il n'a pas diminué."

Les changements d'utilisation des terres sont intervenus juste avant le début de la pandémie de COVID-19, qui, selon Reynolds, a gelé certains développements immobiliers.

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Mais les retards de construction causés par les coronavirus n'étaient pas les seuls facteurs de refroidissement.

Miles Conway, président de la Santa Fe Area Home Builders Association, a déclaré qu'il y avait plusieurs raisons au faible nombre de permis.

Il y a pénurie d'un composant essentiel pour l'électrification : les compteurs de 320 ampères.

"Il y a un énorme problème avec l'électrification de ces maisons en ce moment", a déclaré Conway. "Il y a certaines choses qui échappent au contrôle du gouvernement ou du constructeur lui-même. Cela a à voir avec la disponibilité de l'équipement."

Lorsque des catastrophes naturelles telles que des ouragans frappent, a déclaré Conway, détruisant les réseaux électriques, les ampères-mètres les plus élevés sont généralement envoyés dans des zones de récupération. Et, a déclaré Conway, divers facteurs, notamment les conflits géopolitiques et le COVID-19, ont perturbé l'approvisionnement en aluminium utilisé dans la construction des compteurs.

Santa Fe – et Albuquerque – sont toutes deux situées sur le territoire de service de Public Service Co. du Nouveau-Mexique. Traditionnellement, a déclaré Conway, PNM fournirait une chute de service par propriété et n'aurait qu'un seul fil sortant du poteau électrique et menant à la propriété.

Avec une casita augmentant la consommation d'électricité, les propriétaires devraient mettre à niveau leur compteur et installer une unité de plus grande capacité pour utiliser la chute à service unique pour les deux structures.

Mais l'installation d'un compteur de 320 ampères pourrait signifier une attente de plus d'un an, a déclaré Conway. Bien que la pénurie s'atténue quelque peu, pour les propriétaires, ce temps d'attente peut freiner l'intérêt pour la construction.

Il existe un moyen d'éviter la pénurie, a déclaré Conway, qui consiste à attribuer une deuxième adresse à une casita et à la configurer avec son propre point de service.

"C'est une voie très viable", a déclaré Conway. "Cela semble un peu bancal, mais c'est un gros problème pour l'industrie."

Un autre facteur limitant est le temps de construction.

Le temps, c'est de l'argent, et plus il faut de temps pour obtenir l'autorisation de construire, plus le coût de la construction est élevé, a déclaré Conway – des coûts qui sont répercutés sur les propriétaires et, en fin de compte, sur les locataires.

Reynolds a déclaré que certaines des préoccupations concernant l'assouplissement des restrictions pour les casitas ne se sont finalement pas concrétisées à Santa Fe. Lorsque la législation a été discutée pour la première fois, beaucoup craignaient que les nouvelles unités ne soient toutes utilisées comme locations à court terme, plutôt que comme logements abordables à long terme.

Mais Santa Fe a plafonné le nombre d'unités de location à court terme à 1 000. Actuellement, la ville est sur le point d'atteindre cette limite; il ne reste que 25 permis, avec une liste d'attente de 60 personnes, selon le bureau de location à court terme de Santa Fe.

D'autres craignaient que les propriétés voisines ne perdent de la valeur si une casita était construite à proximité. Mais Reynolds a dit qu'elle n'avait pas entendu parler de cela.

"Il (une maison avec casita) serait évalué à une valeur plus élevée", a déclaré Reynolds. "Cela pourrait se refléter dans la communauté – et, il y a beaucoup de gens qui pourraient encore aimer un terrain plus grand, que leur propriété, en fait, je pense, pourrait augmenter. Cela rend leur maison peut-être plus attrayante."

Reynolds a cité des données de l'Urban Institute qui ont révélé que lorsque des logements abordables multifamiliaux étaient construits dans une zone, la valeur des propriétés des maisons voisines augmentait modérément.

"Les gens pensent:" Si vous installez un complexe de logements abordables dans mon quartier … notre valeur va baisser "", a déclaré Reynolds. "C'est tout le contraire, ils montent modestement."

Cependant, Reynolds a déclaré que d'autres préoccupations concernant la hauteur ont persisté, comme des problèmes d'accès solaire et de blocage des vues sur la montagne.

Reynolds et Conway aimeraient tous deux voir le processus de construction de casitas devenir plus facile. Conway a déclaré qu'il aimerait réduire les restrictions de stationnement et créer une poignée de plans d'étage pré-approuvés pour les casitas afin d'accélérer le processus d'autorisation. Reynolds a également déclaré qu'un groupe de travail dont elle fait partie cherche à créer des opportunités de financement pour les propriétaires intéressés par la construction de casitas.

Reynolds a dit qu'elle aimerait voir le nombre de permis pour les casitas doubler. Mais les casitas ne sont qu'une partie de la lutte contre la hausse des coûts du logement à Santa Fe, a déclaré Reynolds, y compris davantage d'unités multifamiliales et de logements permanents.

"Tout ici est devenu si cher à Santa Fe", a déclaré Reynolds. "Même les petites - et je veux dire vraiment petites - les unités valent beaucoup."

En ce qui concerne l'abordabilité, Reynolds a déclaré qu'elle ne savait pas si les casitas construites au cours des trois dernières années étaient généralement plus abordables que l'appartement typique de Santa Fe.

"Ils ne seront pas une panacée", a déclaré Reynolds, "mais ils vont certainement aider."